새롭게 뜨는 PF 신용보강-건설경제신문 발췌

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건설경제신문(6/4 기사)

저조한 분양률과 입주지연 여파로 프로젝트 파이낸싱(PF)방식 부동산 개발사업이 난항을 겪고 있다.

이에 따라 시행사의 PF대출 차입에 과도한 연대보증 또는 채무인수를 한 시공사들이 부채를 감당하지 못하고 쓰러지는 사례가 이어지고 있다. 2009년 이후 상위 100개 건설사중 25개가 워크아웃 또는 법정관리를 신청했다.

PF란 미래 발생하는 현금 흐름을 대출금 상환 재원으로 하고, 프로젝트의 유무형 자산을 담보로 프로젝트를 수행하기 위해 설립된 회사(PFV)에 금융기관이 자금을 공급하는 금융방식이다. 이 때문에 PF대출은 사업을 벌이는 실질 사업주에 대해 상환 청구가 제한되는 비소구금융(Non-recourse financing)이다.

그럼에도 PF대주들은 자금력이 부족한 차주(시행사) 대신 PF대출금 상환을 책임지는 신용도높은 시공사로부터 신용을 보강받는 방안에 관심을 쏟아왔다. 예를 들어 A은행은 회사채 등급 A-이상이고, 시공능력 70위 이내 시공사가 신용을 보강하는 PF대출만 취급한다. 금융기관들은 주택경기의 변동성이 큰데다 사업성 평가가 어렵기 때문이라고 하소연한다.

PF대출 차주의 신용보강 방안 중 그간 가장 많이 이용된 것이 시공사가 연대보증 채무를 부담하거나, 차주가 대출채무를 상환하지 못하는 경우 채무를 떠안는 방식이다.

그러나 최근 PF사업의 신용보강 방안이 다양화되고 있다. 건설사들이 재무상황 악화에다 국제회계기준(IFRS) 도입의 영향으로 더이상 직접적이고 무조건적인 연대보증 또는 채무인수를 기피하고 있어서다. 법무법인 지평지성의 강율리 변호사는 “지금은 PF 본연의 금융에 가까워가는 과도기”라며 “과거에 비해 미래현금흐름을 꼼꼼히 따지는 사업성 평가가 강화된 가운데 사업 손실 리스크를 누가 감당할 것인가에 따라 신용보강도 다양화되고 있다”고 말했다. 최근 새롭게 부각된 PF 사업의 신용보강방안을 살펴본다.

◇조건부 채무인수 또는 책임준공확약

조건부 채무인수란 시공사가 차주의 기한의 이익 상실 때 대출채무를 무조건 인수하는 게 아니라 책임준공확약에 따른 책임준공의무를 다하지 못하는 경우에만 대출채무를 인수하도록 하는 방법이다.

강율리 변호사는“건축물에 입주할 분양계약자나 임차인이 확보돼 있어 건축물 준공만 제때 이뤄진다면 시공사의 책임준공만으로도 충분히 신용보강이 이뤄질 수 있다는 가정 아래 이용되는 기법”이라고 설명했다.

강 변호사는 건설사가 조건부 채무인수없이 책임준공확약만을 제출하고 이를 이행하지 못한 데 대한 손해배상액을 미상환 대출채무액과 동일한 금액으로 예정해 두는 방안도 활용 가능하다고 설명했다.

◇책임분양약정 또는 매매예약

책임분양 약정이란 아파트 분양 결과 PF대출금 상환이 가능한 예정분양률에 미치지 못하는 경우 건설사가 미분양된 건축물을 매입하기로 하는 약정을 말한다.

책임분양은 분양률 미달이라는 일정한 조건에 도달할 경우 장래 완성될 건축물을 매입하기로 하는 약정이므로 기본적으로 매매예약의 성격을 띤다. 매매대금의 입금을 통해 차주는 대출금 상환에 필요한 재원을 확보하고 시공사는 매매로 인해 유형자산(건축물)을 확보한다는 측면에서 대주에 대한 일방적인 채무부담인 연대보증이나 채무보증과 구별된다. 강원 춘천에서 주상복합사업을 추진중인 A시행사는 책임준공과 책임분양을 혼합해 금융구조화하는 방안을 검토하고 있다.

강 변호사는 “건물이 지어진 뒤 시공사가 건축물을 인수해 임대를 놓다가 시장상황을 봐가며 적당한 시점에서 재매각할 수 있다”고 강조했다. 시공사가 책임분양 약정을 맺지 않고 시공사를 대신해 건축물 인수 의사가 있는 실수요자가 매매예약을 하는 사례도 있다.

시중은행 부동산금융 관계자는 “오피스빌딩 개발 때 쓰이는 대기업의 선(先)매입이나, 쇼핑몰 개발 때 유통업체의 마스터리스(재임대 계약)하는 것도 이런 사례”라고 설명했다. 매매예약자가 신용도 높은 기업이고, 건물의 준공 즉시 매매가 자동으로 성립되도록 조건을 지우거나 매매 예약완결권을 대주가 행사할 수 있도록 구조화하는 경우 실수요자의 매매예약은 건설회사의 연대보증을 대체하는 유력한 신용보강방안이 된다. 　

◇보험사 등 2금융권을 통한 미분양물 담보대출 확약　

담보대출 확약이란 건축물 준공 뒤에도 미분양이 발생해 대출금 상환이 이뤄지지 않을 경우 금융주선기관이 담보 대출을 일으켜 PF대주단 대출금을 갚아주는 것을 말한다. 금융주선인이 신용을 보강하기 때문에 시공사는 채무 인수나 지급 보증 약정 필요없이 책임 준공 약정만 맺으면 된다.

분양 사업장에서 PF대출금 미상환의 위험은 미분양물 발생으로 인해 현금흐름이 충분히 발생하지 않는 데서 비롯되는 경우가 대부분이다. 미분양물 담보대출 기법도 여기에서 착안된 것이다. 주로 보험사 등이 담보대출 확약을 많이 하는데, 위험 분담 조건으로 2~3% 수수료를 가져간다.

오는 2013년 준공되는 인천 송도 바이오연구복합단지(BRC) 지식산업센터 개발 PF는 금융주선인인 동부화재가 담보대출을 확약해 성사됐다. 동부화재 신용보강에 따라 정책금융공사 400억원, 한화손보 300억원, 서울대발전기금 100억원 등 모두 900억원이 신디케이션 형태로 모집됐다.

우리투자증권은 지난 2011년 담보대출확약 방식으로 80억원 규모 영등포 도시형생활주택 PF금융을 주선했다. 미분양 발생으로 대출금을 상환하지 못할 경우 우리투자증권은 미분양 펀드를 조성, 대출금을 갚겠다는 확약을 했다

◇공공기관의 PF보증상품과 보증보험증권

대한주택보증과 주택금융공사의 PF보증상품도 최근 각광받는 신용공여 기법이다.

대주보의 PF보증은 시행사(차주)가 은행에서 빌린 사업비의 원리금 상환을 대주보가 지급 보증하는 상품이다. 시공순위 300위 이내 시공자가 책임 준공을 부담하는 조건이며, 보증금액은 총 사업비의 50% 이내이다.

주택금융공사의 사업자 보증이란 주택업자가 분양 또는 임대할 목적으로 주택을 건설하면서 은행으로부터 대출을 받는 경우 주택금융신용보증기금 부담으로 보증하는 것을 말한다. 건설자금보증(은행계정·국민주택기금)과 PF보증으로 나뉜다

PF 대출채권을 양수한 유동화회사가 이를 기초로 ABS나 ABCP 등 유동화증권을 발행할 경우에도 신용공여자의 신용제공의무를 보증하는 보증보험상품이 존재한다.서울보증보험의 ABS신용보증보험은 신용공여약정에 따른 신용공여자 또는 유동화증권 발행자의 의무를 보증하는 상품이다. 이 역시 PF 사업의 새로운 신용보강수단으로 활용되는 상품이다.

원정호기자 won@

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