"韓 주택시장 이미 장기침체기 진입"
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"투기적 가수요 더이상 여력 없어"
(서울=연합뉴스) 이 율 기자 = 선대인 김광수경제연구소 부소장은 25일 "우리나라 주택시장은 이미 장기침체기에 진입했다"고 지적했다.
그는 이날 서울 여의도 63시티 별관 3층에서 열린 한국투자증권 리서치포럼에서 "우리나라 주택시장은 최근 3년간 인구증가 대비 공급물량을 기준으로 했을 때 상대적으로 공급과잉 상태에 빠져 있다"고 말했다.
그는 "원래 주택수급은 가격의 함수"라며 "가격이 높을 때 수요가 줄고, 공급이 과잉인 것은 당연한 일"이라고 말했다.
이전까지는 투기적 가수요가 갭을 메웠지만, 이제는 높아진 가격과 공급 과잉상태만 남은 상황이라는 설명이다.
그는 "주택가격이 올라가면서 소득여력이 높은 이들은 이미 집을 다 샀고, 소득여력이 안되는 이들이 빚을 내는데는 한계가 있기 때문에 투기적 가수요가 생길 여력이 없어진 것"이라며 "돈이 별로 없는 사람들이 주택을 살 때는 주택담보대출로 갭을 메웠는데 그게 벌써 350조원 가량 된다"고 말했다.
실제로 은마아파트나 판교신도시의 주택 매입자의 경우 70%가 평균 3억원대의 빚을 내서 샀고, 올해 입주하는 수원의 아파트는 평균 주택담보대출액이 4억2천만원에 이른다는게 선 부소장의 설명이다.
선 부소장은 "지금 집값이 떨어진 것은 소득수준 대비 가격이 너무 높기 때문"이라며 "기준금리 인상이 가시화되고 가계대출 만기 연장이 부담스러워지는 상황에 더해 수도권 입주 물량 충격까지 감안하면 현재 가격도 지속이 힘들다"고 말했다.
실제로 7대 시중은행별 주택담보대출자 중 이자만 갚는 비율이 79%에 달하며, 2000년대 중반 이후 대출자의 경우 이 비율이 90%로 올라간다고 선 부소장은 지적했다. 여기에 2009년 이후 올해 9월까지 국채, 공기업채, 금융권 차입금을 더하면 260조원에 달하기 때문에 부담은 더 커진다고 그는 말했다.
그는 인구는 줄지만 가구수는 늘기 때문에 2~3년후 집값이 뛸 것이라는 분석에 대해서는 늘어나는 가구수는 60대, 70대 이상 1~2인 가구가 대부분으로 이들은 주택수요자라기 보다는 주택처분자라면서 이미 부동산 구매력은 2000년을 정점으로 떨어지기 시작했다고 말했다.
선 부소장은 "아직 주택 구매력 감소폭이 미미 한 것은 투기적 수요 때문"이라며 "이미 5~10년 주택수요를 끌어다 쓴 셈인데 가수요가 사라진 상황에서 향후 주택시장은 장기침체에 빠질 가능성이 높다"고 말했다.
그는 국민은행 매매자료를 토대로 2006년 이전의 전국 아파트 거래량을 추정해 2006년 이후 데이터와 붙인 결과 이미 아파트 거래량은 구조적 침체기에 진입했고, 단기적으로 회복하기 힘든 상황이라고 분석했다.
그는 유동성이 주택가격을 지탱할 가능성에 대해서는 "만약 내년에 주택가격이 상승한다면 그 상승요인은 유동성의 힘 밖에 없다"면서 "하지만 부채가 어마어마한 상황에서 유동성의 힘은 제한적일 것"이라고 말했다.
선 부소장은 우리나라 주택공급의 미스매치가 심각한 상황이라며 높은 분양가에, 중대형 물량은 공급과잉인데 반해 공공임대 주택이나 저소득층 1인가구가 살 수 있는 주택은 공급부족인 상황이며 특히 뉴타운 개발은 이를 심화시키고 있다고 덧붙였다.
yulsid@yna.co.kr
(서울=연합뉴스) 이 율 기자 = 선대인 김광수경제연구소 부소장은 25일 "우리나라 주택시장은 이미 장기침체기에 진입했다"고 지적했다.
그는 이날 서울 여의도 63시티 별관 3층에서 열린 한국투자증권 리서치포럼에서 "우리나라 주택시장은 최근 3년간 인구증가 대비 공급물량을 기준으로 했을 때 상대적으로 공급과잉 상태에 빠져 있다"고 말했다.
그는 "원래 주택수급은 가격의 함수"라며 "가격이 높을 때 수요가 줄고, 공급이 과잉인 것은 당연한 일"이라고 말했다.
이전까지는 투기적 가수요가 갭을 메웠지만, 이제는 높아진 가격과 공급 과잉상태만 남은 상황이라는 설명이다.
그는 "주택가격이 올라가면서 소득여력이 높은 이들은 이미 집을 다 샀고, 소득여력이 안되는 이들이 빚을 내는데는 한계가 있기 때문에 투기적 가수요가 생길 여력이 없어진 것"이라며 "돈이 별로 없는 사람들이 주택을 살 때는 주택담보대출로 갭을 메웠는데 그게 벌써 350조원 가량 된다"고 말했다.
실제로 은마아파트나 판교신도시의 주택 매입자의 경우 70%가 평균 3억원대의 빚을 내서 샀고, 올해 입주하는 수원의 아파트는 평균 주택담보대출액이 4억2천만원에 이른다는게 선 부소장의 설명이다.
선 부소장은 "지금 집값이 떨어진 것은 소득수준 대비 가격이 너무 높기 때문"이라며 "기준금리 인상이 가시화되고 가계대출 만기 연장이 부담스러워지는 상황에 더해 수도권 입주 물량 충격까지 감안하면 현재 가격도 지속이 힘들다"고 말했다.
실제로 7대 시중은행별 주택담보대출자 중 이자만 갚는 비율이 79%에 달하며, 2000년대 중반 이후 대출자의 경우 이 비율이 90%로 올라간다고 선 부소장은 지적했다. 여기에 2009년 이후 올해 9월까지 국채, 공기업채, 금융권 차입금을 더하면 260조원에 달하기 때문에 부담은 더 커진다고 그는 말했다.
그는 인구는 줄지만 가구수는 늘기 때문에 2~3년후 집값이 뛸 것이라는 분석에 대해서는 늘어나는 가구수는 60대, 70대 이상 1~2인 가구가 대부분으로 이들은 주택수요자라기 보다는 주택처분자라면서 이미 부동산 구매력은 2000년을 정점으로 떨어지기 시작했다고 말했다.
선 부소장은 "아직 주택 구매력 감소폭이 미미 한 것은 투기적 수요 때문"이라며 "이미 5~10년 주택수요를 끌어다 쓴 셈인데 가수요가 사라진 상황에서 향후 주택시장은 장기침체에 빠질 가능성이 높다"고 말했다.
그는 국민은행 매매자료를 토대로 2006년 이전의 전국 아파트 거래량을 추정해 2006년 이후 데이터와 붙인 결과 이미 아파트 거래량은 구조적 침체기에 진입했고, 단기적으로 회복하기 힘든 상황이라고 분석했다.
그는 유동성이 주택가격을 지탱할 가능성에 대해서는 "만약 내년에 주택가격이 상승한다면 그 상승요인은 유동성의 힘 밖에 없다"면서 "하지만 부채가 어마어마한 상황에서 유동성의 힘은 제한적일 것"이라고 말했다.
선 부소장은 우리나라 주택공급의 미스매치가 심각한 상황이라며 높은 분양가에, 중대형 물량은 공급과잉인데 반해 공공임대 주택이나 저소득층 1인가구가 살 수 있는 주택은 공급부족인 상황이며 특히 뉴타운 개발은 이를 심화시키고 있다고 덧붙였다.
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