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현재의 부동산 문제에 대한 인식 및 대응방안

임동근(지역경제, 정책연구원)

- 현재의 상황

주거빈곤층의 주택불안정

. 국토균형발전이라는 명목하에 지방에 풀어진 토지보상금의 수도권 유입
. 전세시장 불안 이후 전세권자의 순간적인 주택구매 수요 집중
. 수도권 외곽으로의 신도시 확장으로 서울의 상대적인 선호도 상승

수도권의 주택문제는 무주택자가 반이 넘는다는 점에서 항상 문제를 노출하고 있었고, 주거빈곤층의 상황은 언제나 심각했었음. 그러나 이번 11월의 문제는 상대적으로 소득이 높은 전세권자들에게도 주거위기에 직면했기 때문임.

즉, 이번 사건은 못사는 사람들은 늘 그렇듯이 어렵고, 전세사는 사람들도 전세값 오르고 집사기 힘들고 등등 어렵고, 투기는 경기도 외곽 신도시 개발 등 투기에 참여할 수 있는 계층을 확대한 결과를 갖는 등, 주택 전분야에서의 위기가 동시에 발발한 상황임.

이로 인해 심리적 공황상태에서 비정상적인 가격(호가)상승이 일어났고, 이러한 호가가 실 매매가로 바뀌는 순간 거래 축소 및 시장의 마비가 발생한 상황임


장단기 정책과제의 혼재

홍준표 의원의 토지임대후 건물분양안의 경우 오로지 집값을 잡겠다는 당위명제로 인해 환경피해, 임대주택사회문제 등이 소홀하게 다뤄지고 있음. 반면 손학규의 주장은 중장기적인 정책을 제시하는 등 보다 원칙적이고 큰 그림을 그리고 있으나 현실적인 실효성에서 떨어지는 것이 사실임.

즉, 주택정책의 원칙에 대한 문제와 현재의 집값잡기가 혼재하고 있음.


대응방안

- 한나라당 : 홍준표(아파트 반값), 손학규의 정책제안에 대한 한나라당의 반응은 부분적으로는 갈등을 봉합하는 차원임. 홍준표의 안이 여론을 등에 없고 힘을 싣고 있지만 종부세 납부대상자 축소, 등 한나라당의 부자 비호정책선호는 변함없을 것으로 예상됨.
따라서 한나라당에 대한 비판은 정부가 만든 부동산 정책에 대하여 비판하는 이유를 추적해야 함.
이는 크게 두 가지로 강남의 재개발재건축을 맘껏 할 수 있게 해달라는 것과 ‘세금폭탄’ 등 세금이 많다는 것으로 좁혀짐. 물론 한나라당 정책조정에서 기각되기는 했지만 현재 종부세 부과 대상이 2%에 불과한데 종부세 부담이 크다고 부과대상자를 6억에서 9억으로, 세대 과세에서 인별과세로 전환하겠다고 주장하는 것이 과연 타당한지를 비판한 손학규의 비판을 역으로 이용할 필요가 있음.

손학규의 주장에 대해서는 취지만으로 보면 대부분 현재 우리당의 취지와 크게 어긋나지 않기 때문에 협조가능성이 있으나 정치적으로 판단해야 함.

열린우리당 : 관료 출신 의원의 공급론이 열린우리당의 대세이며, 민병두 의원 등 소수 의원 만이 주택정책에 대한 근본적인 방향전환을 말하고 있음.

김근태(분양원가공개), 김한길, 등 언론에서 회자되는 의원들의 경우 개인적인 정책의견이 없는 것으로 판단됨. 이를 개혁파와 실용파의 대립으로 해석할 수도 있음.

개인별 네트워크화 : 현재 우리당 정책위에서 주의깊게 보는 안은 손학규 안과 민병두 안이 있음.

손학규의 안은 보다 큰 틀에서 접근하고 있으며, 민병두의 안은 전세안정대책을 강조하고 있음. 부동산 대책과 관련하여 당별 교류보다는 개인별 네트워크가 현실화 될 가능성이 있음.

또한 각 당에서 당의 기본정책과 반대되는 의원들이 자기목소리를 내고 있는 상황 또한 돌발 변수임.

정부와 주택공사·토지공사의 행보

현재의 부동산 문제의 주범은 건교부, 주택공사, 토지공사임. 분양원가를 공개한다면 건설사의 폭리보다는 토지공사가 매각하는 토지가가 비싸기 때문에 분양가가 올라가는 것이 밝혀질 것임.

따라서 주공·토공에 대한 비판을 강화할 필요가 있음. 반면 주공·토공은 자신들의 과오를 ‘시행사의 폭리’라는 새로운 전선으로 변화를 꾀하려 할 것임.

이런 상황에서 주공·토공+시행사를 묶어서 전선을 형성하지 않으면 건교부 및 정부기관은 민간 시행사를 희생양으로 삼아 도망갈 것으로 추측됨.

민주노동당의 주택정책

작년 8·30 대책 이후 당의 공식적인 정책은 없음. 이후 정부의 대책이 발표될 때마다 8·30대책에서 표명한 원칙들은 부분 반영되었거나 계속 논평을 통해 발표되고 있었음.

그러나 부동산 문제가 집값문제로 환원되었기 때문에 주거기본권 문제에 집중하는 당의 특성상 대응하기 힘든 부분도 존재했던 것이 사실임.

현재 정책위에서 이를 보완하고 대선 주택정책을 준비하기 위한 주택정책 로드맵을 마련 중에 있음.
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주택 투기수요 억제에는 부동산 세제 강화가 필수적!!

이종석(조세, 정책위원)

주택보급율 106%, 자가 소유율 56%

집값 폭등이 지속되는 데에는 주택수요가 공급을 초과하기 때문이고, 선진국에 비해 결코 부족하지 않는 주택보급율에도 불구하고 주택수요가 공급을 초과하는 이유에는 주택을 주거목적이 아닌 투기목적으로 소유하고 있는 투기성 초과수요가 있기 때문.

심상정 의원실에서 발표한 다주택보유자 현황에 따르면 2채 이상의 다주택을 보유하고 있는 가구는 전국에 887,180가구에 달하고 있으며, 이중 165,126가구는 3채 이상의 주택을 보유하고 있음.

특히 우리나라 100대 집부자가 보유한 주택은 모두 15,464채로 1인당 155채의 집을 보유하고 있는 것으로 밝혀져 주택소유 편중현상과 주택투기수요가 심각한 상황임.
투기성 주택 소유가 심각한 이유는 주택이 다른 어떤 투자처에 비해 훌륭한(?) 치부 수단이 되기 때문임. 올해 임금인상율이 5.1%에 불과한 반면 강남지역 아파트값 상승률은 그 세배가 넘는 16.7%나 되고, 하루밤 사이에 수 천 만원씩 가격이 폭등하는 행운을 심심찮게 누릴 수 있는 상황에서 주택에 대한 투기성 수요는 확대될 수 밖에 없음.


주택 투기수요를 근절하지 않고서는 아무리 주택공급을 확대한다 할지라도 지속적인 주택 가격 상승과 5~60%남짓한 자가소유율은 개선되기 어려울 것임.

가장 확실한 주택 투기 수요 억제책 = 토지공개념, 주택소유제한

주택 투기 수요를 억제하기 위한 가장 확실한 방법은 주택을 통한 이익창출의 근원을 제거하거나 이익창출 행위 자체를 못하도록 막는 것임. 사실 주택가치의 대부분은 해당 주택의 토지로부터 나오고 있기 때문에 인위적인 생산이 불가능한 자연적 공공재로서의 토지성격을 고려하여 토지의 사적 소유나 거래를 제도적으로 방지하면 주택의 투기 수요도 근절될 수 있음.

또한 주거 목적 이외의 주택소유를 제한하여 주택을 투기적 목적으로 활용할 수 없도록 하는 것도 근본적인 투기방지 대책이 될 수 있음.

이러한 근본적인 투기방지대책의 경우 현행제도상 아직 도입되지 않고 있고, 이후 도입 가능성에 있어서도 정치적, 국민 정서적, 현실적 장벽이 높기 때문에 이를 보완할 현실적인 투기방지대책이 필요함.

부동산 세제 강화가 중요한 것도 바로 이 때문임. 즉 세금을 통해 주택 투기소득에 대해 보다 강력한 환수를 추진하여 투기해봐야 손에 쥘 수 있는 돈이 별로 없다는 것을 확인시켜주는 것이 투기수요를 억제하고 주택수요를 실수요자 위주로 재편하는 데에 가장 유력한 방안임.

주택 관련 세제의 현황과 문제점

주택에 부과되는 세금은 취득세와 등록세와 같이 취득과정에서 부담하는 거래세, 재산세와 종합부동산세와 같은 보유세, 그리고 처분시 시세차익에 부과하는 양도소득세가 있음. 이중 투기수요를 방지하기 위한 세제의 핵심은 보유세와 양도소득세임.

주택에 대한 재산세의 경우 주택공시가격을 기준으로 0.15~0.5%을 부과하고 있음.

현행 지방세법상 낮은 재산세율에도 불구하고, 지자체 차원에서 탄력세율 적용으로 수도권내 대부분의 지자체에서는 이 세율마저 20~50%씩 인하되어 적용되고 있으며, 세율적용의 기준이 되는 공시가격도 시중 가격의 6~70%정도에 불과한 데다가 현재로는 공시가격의 50%만 재산세 부과기준으로 적용하도록 되어 있음.

따라서 현행법상 주택 보유에 따른 재산세 최고 부담 세율은 시가의 0.0875%(시가×공시가격 비중 70%×공시가격 적용비율 50%×재산세 최고세율 0.5%×탄력세율 50% 적용)에 불과한 실정임. 매년 주택 가격은 수십 % 씩 상승하는 데에 비해, 주택보유에 따른 부담은 0.1%도 되지 않고 있어 투기목적의 주택보유를 방치하고 있는 것과 마찬가지임.

더군다나 올해 지방선거 참패이후 정부여당은 가장 먼저 지방세법을 개정하여 주택가격 상승에 따른 재산세 부담을 완화한다는 이유로 재산세 상한선을 작년 납부액의 5%내지 10%로 제한하는 지방세법 개정을 단행한 바 있어 보유세 현실화를 통한 투기수요 억제라는 정책 목표를 완전히 포기하였음.

세대를 합산하여 보유주택의 공시가격이 6억을 초과하는 경우에는 종합부동산세를 부과하고 있음.

주택의 공시가격 합계액 중 6억을 초과하는 금액에 대하여 1~3%의 누진세율을 부과하고 있으나 현행법상 종합부동산세 부과대상 금액의 70%에 대해서만 세금을 부과하고(07년 80%, 08년 90%, 09년이후 100%적용) 있음. 종합부동산세의 경우 고가주택보유자나 다주택 보유자가 느끼는 실질적인 압력이 적지 않지만 그 대상 인원이 30만명 정도에 그치고 있어 종합부동산세를 통해 투기수요를 억제하기에는 한계가 있음.

주택 양도소득세는 양도차익에 대해 9~36%의 누진세율로 과세하고, 투기목적이라 의심되는 보유기간이 짧은 주택에 대해서는 40% 내지 50% 세율로 과세하고 1세대 3주택 이상을 보유하고 있는 자에 대해서는 60%의 세율을 적용하고 있음.

작년 말 8.31대책의 후속조치로 양도소득세를 강화하여 기준시가를 기준으로 계산하던 양도차익을 07년부터는 실지거래가액 기준으로 계산토록 변경하였고, 다주택 보유자에 대한 양도세율도 강화한 바 있음.

하지만 1세대 1주택자에 대해서는 양도소득세 비과세하기 때문에 주택을 매입하는 자가 1세대 1주택 보유자인 경우 장차 양도소득세 부담이 없는 관계로 실제 취득가액을 있는 그대로 신고할 유인이 없어 양도자와 양수자간의 크로스 체크를 통한 실제거래가액 파악에 어려움이 발생할 가능성은 여전함.

현행 주택 관련 세제는 여러 가지 예외적인 조항으로 인해 주택투기 수요 억제 방안으로 제 역할을 수행하지 못하고 있음.

가장 큰 문제점은 보유세 현실화가 너무 요원하다는 것이며, 양도소득세에 있어서도 1세대 1주택 비과세로 인한 실지거래가액 과세에 실효성에 의문이 제기될 수밖에 없다는 것임

추가적인 부동산 세제 강화 방안

이후 부동산 관련 세제의 핵심은 보유세 강화이고 구체적인 방안은 재산세 실효세율을 현실화하는 것임.

이에 대한 사회적 명분과 국민적 지지를 위해서 재산세 실효세율 강화와 취·등록세와 같은 거래세율 인하를 동시에 추진하는 것을 적극적으로 고려해야 함.

주택투기수요 억제를 위한 추가 방안으로 다주택보유자의 부동산 임대소득에 대한 과세를 강화하는 방안을 추진하여야 함.

다주택보유자의 경우 본인이 실제 거주하지 않는 주택의 경우에는 전월세 등을 통하여 임대수익을 창출하고 있음에도 주택 임대소득에 세원노출이 거의 되지 않고 있어 사실상 제대로 된 과세를 못하고 있음.

다주택보유자에 대해서는 실제 거주하고 있는 주택이외의 다른 모든 주택에 대하여 주택가격의 일정비율만큼을 임대소득으로 ‘추정’하여 과세하는 방안을 고려할 수 있음.

현행 ‘재산취득 자금 등의 증여추정’ 규정을 적극적으로 적용토록 요구하는 것도 고려할 수 있음.

현행 증여세법 45조에는 직업·연령·소득수준을 감안하였을 때 재산을 자력으로 취득하였다고 보기 어려운 경우에는 해당 재산의 취득자금을 증여받은 것으로 추정하여 증여세를 과세토록 되어 있음.

부동산 투기수요 중에는 부당한 부의 대물림 방식으로 주택구입자금을 지원하는 방식으로의 증여도 상당수 있는 것으로 알려지고 있어, 증여추정 규정을 엄격히 적용하여 과세하는 것이 주택에 대한 투기성 가수요를 억제하는 효과가 있을 것으로 기대됨.